Автор: Александр Нестеренко.

В продолжение темы инвестиций, начатой в статье «Доходность “надежных” инструментов: золото и недвижимость. Часть 1», сегодня рассмотрим другой вид инвестиций — поговорим про инвестирование в недвижимость.

Недвижимость. Почему ее любят?

Недвижимость как инвестиционный инструмент, действительно, очень любят. В силу разных причин:

1. для кого-то это наиболее реальный и надежный инструмент, который можно не только увидеть и ощутить, но и потому что на владение этим инструментом не влияют закрытия или санкции разных банков (к чему люди уже постепенно привыкли и перестали воспринимать это как элемент кризиса), волатильность валют, политические кризисы и т.д.
   Они и правда, как были, к примеру, 45 м² на 14 этаже, так и остались! Да, осознание того, что это мое, пьянит и волнует одновременно))). Объект недвижимости становится эталоном стабильности;
2. кто-то до сих пор под впечатлением от бурного роста цен начиная с 2000-х;
3. для кого-то остаётся оптимальной схема инвестиции — купил квартиру и сдал её на длительный срок. В этом тоже есть как смысл, так и определенная экономическая целесообразность.
4. кого-то привлекает простота передачи в наследство.

Почему росла недвижимость, в том числе в РФ?

Первая и третья причины просты, понятны и банальны. Разберем вторую причину любви к недвижимости — рост цен на нее с начала 2000 по 2008 год включительно.

Что может лежать в основе роста цен на недвижимость, если особого бума и ажиотажа в ипотечном кредитовании не наблюдалось? Ипотечное кредитование было не развито, да и размер процентных ставок по ипотечному кредитованию не играл важной роли.

Основой стал рост цен на нефть, в результате чего огромные денежные потоки хлынули в страну. Так как эти деньги не являются причиной открытия новых производственных мощностей, они нашли свое применение в недвижимости.

Для сравнения отмечу, что причиной роста цен на недвижимость в странах с развитой экономикой (страны Европы, США) является регулирование процентных ставок, а точнее, их снижение. В этот же период, 2000-2008 гг., цены также росли и в США, и в Европе. Но причиной был не рост цен на нефть, а низкая процентная ставка.

Зачем покупать недвижимость?

Практически каждый человек рано или поздно сталкивается с вопросом покупки недвижимости.

Так вот, в целом покупка бывает:

1. Для собственных нужд, речь идет об объекте для проживания. Кто-то покупает квартиру для себя, кто-то детям…
2. Как инвестиционный инструмент. Свободные денежные средства вкладываются с целью получения дохода в виде ренты (сдача в аренду) или с целью перепродажи объекта при возможном росте его стоимости. В случае с рентной недвижимостью стоит отметить, что она может быть важной частью пенсионного плана!

Есть различные варианты инвестирования в недвижимость:

• Инвестирование в жилую недвижимость на этапе строительства с целью дальнейшей ее продажи по факту завершения строительства. Вариант, с одной стороны, весьма прибыльный. Цена за квадратный метр объекта на этапе начала строительства значительно ниже по сравнению с ценой на завершающем этапе, или когда объект уже сдан в эксплуатацию.
  Это связано с тем, что застройщику не приходится привлекать кредитные деньги. Также исключается инфляционная составляющая стоимости строительных материалов. Разница в цене может достигать 30% и даже 50%. Но, с другой стороны, при инвестировании в строительство жилья, риск покупки может оказаться чрезвычайно высок, т.к. некоторые объекты могут перейти в разряд “долгостроев”, а некоторые вообще могут не достроиться никогда.
• Покупка недвижимости в натуральном виде в объектах, сданных в эксплуатацию, как на первичном, так и на вторичном рынках. Вариант покупки рентной недвижимости более привлекателен, т.к. от нее человек может получать регулярный пассивный доход.
• Инвестировать в недвижимость через фонды (о них чуть позже).

 В какую недвижимость можно инвестировать?

Инвестор должен всегда осознавать, с какой целью им покупается недвижимость, и руководствоваться не слухами и историями о сверхприбыли, а сухими расчетами и Личным Финансовым Планом. Стоит также отметить, что важен объём недвижимости в структуре капитала.

К примеру, в структуре капитала американских миллионеров она занимает около 20-30%. Это говорит о том, что покупка разного класса активов должна производиться в условиях сбалансированности и в соответствии с Личным Финансовым Планом.

Если говорить об инвестициях в недвижимость в натуральной форме, то это может быть:

1. Жилая – квартиры, коттеджи, дачи. При инвестировании в жилье с целью получения ренты, стоит учитывать сезонность при сдаче в аренду коттеджей и дач.
2. Коммерческая – нежилая: земля, офисы, склады, гаражи.

В то же время, не все имеют возможность купить недвижимость для сдачи в аренду, даже при доступном ипотечном кредитовании. В данной ситуации есть два варианта:

1. Покупка недорогих объектов – гараж, дача для сдачи в аренду.
2. Покупка паев фондов недвижимости, фондов ETF, или акций компании, владеющей рентными объектами. Сделать такое приобретение поможет брокер, коим может являться:

• биржевой брокер
• коммерческий банк
• страховая компания.

Доходность

Покупая недвижимость, инвесторы планируют получить доход следующего характера:

1. Доход от роста стоимости.
   Для России это как раз тот случай, когда делается инвестирование в строительство жилого дома (недвижимость покупается на этапе строительства), и, к моменту ее сдачи в эксплуатацию, стоимость возрастает.
   Возможны и покупки готовых объектов недвижимости. Но здесь стоит принять во внимание, что недвижимость, как и любой другой инвестиционный инструмент, подвержен ценовым колебаниям. Если говорить в целом о планируемом росте цен на инвестиционную недвижимость, то средний рост цен в Личных Финансовых Планах можно планировать на уровне 5% в год.
2. Доход от сдачи в аренду.
   Для жилой недвижимости принято считать доходность на уровне 6% годовых, это средний показатель в разных странах мира. Хотя эта доходность также может колебаться. К примеру, доходность от сдачи в аренду жилой недвижимости (к примеру, доходные дома) в 2006 году в Москве и Санкт-Петербурге была на уровне 4-5% годовых. Сейчас, в отдельных регионах страны (например, в Екатеринбурге) достигает 12% и более (в рублях), и это при том, что учтена уплата 13% НДФЛ с полученного дохода.

При инвестировании в коммерческую недвижимость доходность по определению должна быть выше – 8-10% годовых консервативно. При этом она может быть на уровне 15-20% (в рублях).

Как рассчитывается доходность от сдачи в аренду?

Годовой доход от сдачи квартиры в аренду * 100%
Рыночная стоимость квартиры

Очень важно не путать доходность и рентабельность. Рентабельность, в отличии от доходности, учитывает:

• стоимость заемных денег, которые использовались при покупке объекта;
• ежемесячные коммунальные платежи;
• затраты на содержание объекта (ремонты и т.д.);
• возможные простои объекта без арендаторов;
• иные возможные издержки.

Иными словами, для того, чтобы подсчитать полную экономику по тому или иному проекту, необходимо учитывать весь денежный поток, относящийся к данному объекту. В противном случае, не учтя важные моменты перед покупкой объекта, весь проект может оказаться не совсем таким выгодным, каким был изначально. А в случае добавления одного или нескольких рисков, и вовсе не привлекательным.

С уважением,
Александр Нестеренко.