В нашей стране идея приобретения недвижимости с последующей сдачей ее в аренду не нова. Довольно большая часть населения нашей страны считает недвижимость хорошим инструментом для формирования личного капитала и получения пассивного (рентного) дохода. Но не каждый знает, как инвестировать в недвижимость с помощью фондов REIT.

Как можно получать рентный доход с недвижимости?

Существует несколько подходов к получению рентного дохода с недвижимости:

• сдача жилой;
• сдача коммерческой;
• инвестиции в REIT’s.

В первых двух случаях речь идет о сдаче недвижимости в аренду. Данная деятельность связана с большими трудозатратами и рисками.

По факту, это бизнес: необходимо следить за состоянием объекта недвижимости, искать арендаторов, следить за своевременной оплатой аренды. Плюс к этому, жилая недвижимость в России, сдаваемая в аренду, приносит небольшие доходы, на уровне 4-5% годовых в рублях. В случае коммерческой — до 15% годовых в рублях, но входной порог и сложность выше.

Что понимается под коммерческой недвижимостью: офисные, торговые площади, складские помещения и т.д. Данные способы не совсем подходят для использования их в качестве инструментов создания стабильного источника пассивного дохода. При этом они требуют значительного капитала.

Нюансы, которые следует учитывать при инвестиции в недвижимость с целью сдачи в аренду:

• Высокий порог входа.

Для того, чтобы приобрести недвижимость необходимо обладать довольно крупным капиталом.

• Отсутствие арендаторов.

Существует риск, что некоторое время недвижимость будет простаивать и, как следствие, вы потеряете часть прибыли.

• Низкая ликвидность

Если внезапно вам потребуются деньги, то может быть затруднительно в короткие сроки продать недвижимость по рыночной цене.

• Прочие затраты.

Налоги, обслуживание, ремонт и т.п.

Что такое REIT’s?

Что же делать, если вы желаете инвестировать в недвижимость, но не хотите постоянно об этом беспокоиться и управлять ею, если вы хотите использовать недвижимость как инструмент, который будет приносить вам именно пассивный доход, который не будет зависеть от того, делаете ли вы что-либо или нет.

Для этого существуют фонды REIT’s (Real Estatement Investment Trust) — инвестиционные фонды недвижимости.

Это вид бизнеса, когда управляющая компания приобретает недвижимость в целях получения с нее рентного дохода. Объекты приобретаются за счет средств участников фонда, которые приобрели доли этого фонда (зачастую в виде акций). Это так называемое коллективное инвестирование. В большинстве своем, если эти фонды публичные, то акции торгуются на бирже и купить их можно в любое время работы биржи.

Существует 3 вида фондов:

1. Рентные, их более 90% от всего количества. В рентных фондах основным видом дохода для инвестора являются арендная плата за недвижимость, выплачиваемая в виде дивидендов.
2. Ипотечные, их примерно 7-8%. В данных фондах доход складывается из прямого кредитования населения для приобретения недвижимости. Таким образом, доход в данных фондах — проценты, получаемые в рамках ипотечного кредитования.
3. Гибридные. Таких фондов около 1% от общего числа. Они совмещают оба типа.

 Преимущества REIT

1. Простота инвестирования.
   Для приобретения обычной жилой или коммерческой недвижимости необходимо провести ряд действий: подобрать, правильно оформить, подготовить к сдаче, найти арендаторов и следить за состоянием объекта недвижимости. В свою очередь, REIT’s предлагают минимальную вовлеченность инвестора в данный процесс. Все, что необходимо сделать — выбрать подходящие фонды и купить их паи
2. Низкий порог входа.
   Стоимость одного пая составляет 100-400 долларов, в зависимости от управляющей компании, что несравнимо меньше, чем приобретение целого объекта недвижимости.
3. Высокая ликвидность.
   Большинство REIT свободно обращаются на фондовой бирже. Таким образом, приобрести или продать свои паи возможно в любое время работы биржи.
4. Высокая доходность.
   При инвестиции в зарубежную недвижимость посредством фондов REIT доходность составляет ~4-5% годовых в валюте, что обгоняет среднюю дивидендную доходность по акциям США.
5. Надежность.
   Деньги, вложенные в REIT’s, намного сложнее потерять, так как они подкреплены сотнями, а иногда и тысячами объектов недвижимости.
6. Защита от инфляции.
   Дивидендная доходность REIT’s зависит от арендных платежей, которые в долгосрочном периоде растут на уровне с инфляцией.
7. Диверсификация инвестиций.
   REIT’s — хороший способ диверсифицировать свой портфель и добавить в него как российскую, так и зарубежную недвижимость.

Главным и, пожалуй, единственным недостатком REIT’s является зависимость от управляющей компании, так как она принимает решения по всем вопросам, касающимся выбора недвижимости, арендной ставке и так далее. Таким образом, в случае непрофессиональных действий управляющих, в первую очередь, пострадает инвестор.

Однако, не все так плохо. Деятельность каждого фонда строго регламентирована извне и со стороны законодательства, и регуляторов, которые защищают интересы инвестора.

Существуют определенные правила для создания такого фонда, основные из них:

• Как минимум 90% прибыли, которую получает управляющая компания, должна выплачиваться в виде дивидендов. Почему так: в данном случае компания освобождается от налогов по американскому законодательству.
• Не менее 75% средств, имеющихся в фонде, должны быть инвестированы в недвижимость.
• Не менее 75% дохода должны быть получены из источников, связанных с недвижимостью.

А что в России?

В России понятие «коллективное инвестирование в недвижимость» появилось не так давно. Аналогом зарубежных инвестиционных трастов имущества REIT являются ПИФы недвижимости, инвестирующие как в российскую, так и в зарубежную недвижимость.

Минимальная сумма инвестиций в большинство ПИФов составляет 1000 рублей. Стоит учитывать, что, как и в большинстве других финансовых инструментов, комиссии российских ПИФов недвижимости на порядок отличаются от REIT. Это снижает среднюю доходность инвестора.

Резюме

REIT’s — удобный и выгодный способ инвестиций в недвижимость. За небольшую сумму вы можете стать владельцем недвижимости в любой точке мира и получать доход от сдачи в аренду. Обо всем остальном позаботится управляющая компания.

О том, подходит ли этот вид инвестиций вам, поговорим на консультации.

До встречи!

С уважением,
Юрий Чудовский.