Доходность “надежных” инструментов: золото и недвижимость. Часть 3

    Весьма существенным аргументом для некоторых инвесторов может служить сравнение дохода от роста цен на недвижимость и роста фондового рынка. Посмотрим, насколько доходны инвестиции в сфере недвижимости.

    Сравнение доходности недвижимости и фондового рынка

    Есть сторонники как недвижимости, так и фондового рынка. И на чьей стороне правда, решать вам. Именно поэтому в представленных ниже материалах не будет склонений ни в сторону недвижимости, ни в сторону фондового рынка. Будет только статистика, проанализировав которую, возможно кто-то изменит свою точку зрения и посмотрит на эффективность инвестиций в недвижимость под другим углом.

    Индекс стоимости жилья (руб./кв. м.) картинка
    Индекс стоимости жилья (руб./кв. м.)

    Стоимость 1 кв. метра в апреле 2000 г. составляла порядка 19 000 р.

    В апреле 2019 индекс составляет 175 000 р за кв. метр.

    Рост за 19 лет составил около 920%, это хороший результат. Но давайте учтем ослабление национальной валюты…

    Индекс стоимости жилья в разных валютах картинка
    Индекс стоимости жилья в разных валютах

    Мы видим, что в пересчёте индекса стоимости жилья, цены находятся на уровне 2006 года.

    Давайте сравним эти данные с данными фондового рынка России, в данном случае это Индекс РТС — основной индекс фондового рынка России.

    График индекса RTSI картинка

    *Цена индекса 227,46 р. на 3 мая 2000 г.

    *Цена индекса 1 238,05 р. на 2 мая 2019 г.

    Индекс РТС  вырос более чем на 540%, но также находится на уровне 2006 года и это ещё не всё. В дополнение необходимо учесть инфляцию за период с января 2000 г. по декабрь 2018 г.

    Уровень инфляции рубля с янв. 2000 г. по март 2019 г. картинка

    Для сравнения, аналогично рассмотрим ситуацию в США.

    Реальный рост цен на недвижимость в США картинка
    Реальный рост цен на недвижимость в США

    Черная жирная линия графика, стремящаяся ввысь, говорит о том, что цены практически непрерывно растут. Но жирная красная линия указывает на то, что реальная стоимость недвижимости, с учетом инфляции, практически неизменна на протяжении более, чем 100 лет.

    Да, да, это именно та прямая линия, которая похожа на горизонт. И это при том, что рост цен на недвижимость в США с 2000 по 2008 год был самым большим за 120 лет. Подобная динамика роста цен на недвижимость характерна для всех стран мира.

    Какой же уровень инфляции в США в выбранном нами периоде?

    Уровень инфляции доллара с янв. 2000 г. по дек. 2018 г. картинка

    Показатель инфляции в США существенно отличается от показателей в РФ, а рост основного индекса США, Индекса S&P500, составляет:

    График индекса SPX500USD картинка

    *Цена индекса 1 420,6 пунктов на 1 мая 2000 г.

    *Цена индекса 2915,3 пунктов на 2 мая 2019 г.

    Рост составил более 200%, это при том, что инфляция за 18 лет чуть превысила 49%

    Преимущества недвижимости в натуральном виде и ее недостатки, как инвестиционного продукта

    Как и у других инвестиций, инвестиции в недвижимость имеют свои плюсы и минусы. Преимущества, на мой взгляд, всем понятны, именно из-за этого он располагает любовью, о которой я писал в предыдущей статье.

    Итак, недостатки:

    • высокий порог входа, поэтому необходимо порядка 2,5 млн. для покупки однокомнатной квартиры в крупном городе России (для покупки завершенного объекта).
    • низкая ликвидность. Например, копили, копили, купили, и вдруг изменились планы и нужно срочно продавать. В данном случае, “срочно” может означать “с убытком”.
    • “возня” с обслуживанием – поддержка в хорошем состоянии, работа с арендаторами и. т.д.

    Есть возможность инвестирования в недвижимость без вышеперечисленных недостатков. Например, покупка фондов недвижимости или акции компании, владеющей и управляющей недвижимостью.

    А какие могут быть риски у недвижимости?

    Риск присутствует на рынке недвижимости всегда – независимо от того, владеете ли вы недвижимостью в натуральном виде или фондами недвижимости. Вот некоторые особенности инвестиций:

    • На этапах покупки на стадии строительства само строительство может замедлиться. Это внесет существенные коррективы в выстроенные заранее бизнес-модели и рентабельность. Либо приостановится, что, в свою очередь, может привести к срыву всех планов относительно объекта недвижимости.
      Еще сильнее ситуация может усугубиться, если под конкретный объект были взяты заёмные деньги. Хотя, если была предоставлена рассрочка от застройщика, ответной мерой со стороны инвестора может быть прекращение выплат по договору на основании приостановки строительства. Правда, этот момент должен быть согласован с подписанным договором на объект недвижимости.
      Также многие наслышаны о “черных риелторах”, но суть этого термина даже раскрывать не хочется.
    • Объект достроили, но вывести из залога застройщик его не может в силу различных финансовых и бюрократических причин. Значит, и право собственности зарегистрировать покупатель не может.
    • Поиски арендаторов. Если вы не профессиональный риелтор нужно быть готовым к тому, что поиск может занять больше времени, чем планировалось изначально. Особенно, если это коммерческая недвижимость. Ведь в спросе не просто стены с потолком — арендаторы могут искать объект под конкретные цели с определенными требованиями к помещению.
      Стоит также отметить, что поиск арендаторов — это процесс не разовый, а регулярный. Арендаторы меняются не так редко, как хотелось бы. И это приводит к возникающим проблемам при сдаче объектов в аренду.
    • Содержание объектов недвижимости. Как правило, обязательства по содержанию ложатся на арендодателя. В случае форс-мажоров (затопление и т.д.), собственник объекта может повстречаться с непредвиденными расходами, которые, как правило, не были запланированы.
    • Недобросовестные арендаторы. Они могут не только нанести ущерб имуществу, но и стать дебиторами. А если это дебиторы, которые расторгают договор аренды (который в любом случае нужно оформлять), то выплата задолженности может затянуться на очень длительное время.
    • Низкая ликвидность. При остром желании высвободить денежную массу из недвижимости не всегда получается. И даже если продавец недвижимости может себе позволить существенно снизить цену продажи, это не может гарантировать быструю продажу в силу особенностей текущей ситуации на рынке.
    • Падение цен. Рынок недвижимости — рынок с такими же основными принципами существования, как и другие, в том числе фондовый. Недвижимость, как и любой другой актив, может как расти, так и падать в цене. Колебание цен может затрагивать не только стоимость самой недвижимости, но и размер арендной платы.
    • Местоположение объекта недвижимости. В случае ошибочной переоценки местоположения, доходность инвестиций при перепродаже или при сдаче в аренду может быть ниже ожидаемого уровня.

    Это, пожалуй, основные риски, которые относятся к жилой и нежилой недвижимости в натуральном виде. Некоторые из них нивелируются наличием страховки!

    Риски при инвестировании в недвижимость на фондовом рынке

    Если говорить о рисках инвестиций в недвижимость на фондовом рынке (акции, фонды, ETF), то здесь такие же основные риски, как и у других инструментов фондового рынка:

    • банкротство эмитента;
    • неквалифицированное управление компаниями/фондами;
    • колебания цен, в том числе в результате спекуляций;
    • уменьшение размеров выплачиваемых дивидендов;
    • заморозка активов (относится к фондам), и как следствие приостановка выплат пайщикам.

    ВЫВОД

    Сбалансированная структура активов помогает снизить риски своего капитала и не волноваться, если цена на тот или иной актив движется обратном направлении. При этом должен работать Личный Финансовый План, который собственно и помогает сбалансировать структуру активов.

    Недвижимость — это хороший актив, и он должен быть в портфеле. Но, в первую очередь, нужно руководствоваться Личным Финансовым Планом. Если у вас возникли вопросы по данному материалу, или вы готовы подискутировать по каким-то моментам или получить консультацию — вы можете обращаться по указанным ниже контактам.

    С уважением,
    Александр Нестеренко.